دانلود پایان نامه

غصب است و موجبی برای صحت ندارد.
در ادامه فقیه پیش گفته فروعی را در مسأله تحریر نموده و حکم آنها را به گونهای متفاوت بیان کردهاند:” و ان کانت العین لواحد، فأجر رب العین نصفهای نصف الموجر صح لأنه یمکنه تسلیمه اذ العین کلها له فیسلمها للمستأجر، ثم آجر انصف الاخر للاول صح و ان کان لغیره فوجهان:
الا ان یوجر الشریکان معاً لواحد فیصح لعدم المانع، اویجر احد هما للاخر او لغیره باذنه ای شریکه قال فی الفائق و هو مقتضی تعلیلهم بکون لایقدر علی تسلیمه. لا نه اذا اذن له فقد قدر علی التسلیم و قد یمنع از لا یلزم من الا ذن فی الجاره الاذن فی التسلیم و مقتضی التعلیل، ان العین لو کانت لجمع فآجر احدهم نصیبه لواحد منهم بغیر اذن الباقین لم تصح، قال فی الرعایه الکبری لاتصح الا الشریکه بالباقی او معه لثالث.”
یکی از فروضی که در عبارات این فقیه بزرگوار آمده موردی است که صاحب ملک یک نفر است و نصف خانه را اجاره میدهد، در این صورت به دلیل اینکه قدرت بر تسلیم وجود دارد اجاره صحیح است، ولی روشن است که این مورد به بداهت منطقی از موضوع اجاره مشاعی خارج است. یا هنگامی که نصف دیگر را نیز به مستأجر اولی اجاره میدهد.
نکتهای که در عبارات فقهی پیش گفته ملحوظ نظر است، تفکیک اجاره حصه مشاعی به یکی از شرکاء و اجاره به ثالث است. شاید علت این تفکیک فقهی این است که در فرضی که احدی از شرکاء حصهی خود را به شریک دیگر اجاره میدهد، بیگانهای را در ملک مشاعی داخل نمیسازد و صرفاً حصهی مشاعی شریک دیگر را در تصرفات و انتفاع از ملک موصوف را گسترش میدهد و لهذا نیازی به اذن شرکاء نیست، زیرا شرکاء در حالت کلی با تصرف وی که احدی از شرکاء بوده موافقت نمودهاند. ولی در مورد ثالث این گونه نیست. اما می توان اینگونه انتقاد نمود که شرکاء مشاعی صرفاً در حدود حصهی موجود شرکاء اذن در تصرفات داده و گسترش حصه مشاعی و به تبع انتفاع از ملک موصوف نیازمند اذن جدید شرکاء است و از این رو است که فقهای امامیه در این مورد تفکیکی نکرده و شهید ثانی حکم هر دو قسم را محکوم به صحت دانستهاست.

۲- بررسی مواد قانون مدنی در خصوص دراجاره مال مشاع ونحوه تصرف در آن:
حقودانان در تحلیل مبنای ماده ۴۷۵ق میفرمایند:
“در مالکیت مشاع، حق مالکان در عین مال ملحوظ است. این حقوق در عالم اعتبار مستقل ولی در عالم خارج جدا نیست. به همین جهت تصرف حقوقی در مال مشاع، چون منافاتی با اجرای حقوق سایرین ندارد، مجاز است ولی تصرفات مادی بدین لحاظ که باعث تصرف در مال سایر مالکان و در نتیجه منافی با حقوق آنان است. بدون اذن ایشان امکان ندارد”.
اگر چه مبنای ارائه شده تا حدودی مشکل توجیه مبنای قانون مدنی و نظرات فقهای امامیه را مرتفع میسازد ولی انتقاد اصلی را در خصوص اینکه چگونه امکان تسلیم مال مشاعی به مستأجر وجود دارد و چگونه وی قدرت بر تسلیم مورد معامله را دارد، همچنان باقی است.
قبل از هر پاسخی ضروری است که بدانیم که آیا قدرت بر تسلیم ماده ۴۷۰ قانون مدنی و همینطور فقه امامیه قدرت بر تسلیم فیزیکی است و یا قدرت بر تسلیم حقوقی است؟
ماده ۴۷۰ آورده است: ” در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است” صراحت قانونگذار در این ماده و حکم صحت اجاره مال مشاعی در ماده ۴۷۵ قانون مدنی چگونه با همدیگر قابل جمع است. آیا قانونگذار به فاصلهی چند ماده دو حکم و دو مبنای متعارض اتخاذ کرده است؟
فقهای امامیه در بحث اجاره مشاع صحبتی از قدرت بر تسلیم نداشته و موضوع را صرفاً با بیان حکم صحت به اختصار بیان داشتهاند. اساتید و حقوقدانان نیز به صراحت در خصوص این دو ماده اظهارنظری نداشتهاند. صرفاً در بیان دلیل حکم ماده ۴۷۵در کنار انتقاد وارده مبنی بر تسلیم مال مشاعی اینگونه استدلال کردهاند:
” …… مالک مشاع با افراز سهم خود توان تسلیم را دارد و در غالب موارد نیز شریکان با نوعی تقسیم منافع میان خود به توافق میرسند، چرا که مصلحت و بنای آنان بر همزیستی است. پس موجر میتواند مستأجر را جانشین وضع خود سازد و در تحصیل رضای شریکان به اشکالی برنخورد، قانونگذار بر مبنای همین غلبه اجاره مال مشاع را اجازه داده است. ولی باید دانست که، اگر تسلیم بدون اذن انجام شود، شریکان دیگر میتوانند خلع ید مستأجر را از دادگاه بخواهند”.
به نظر میرسد تحلیل ارائه شده در راستای توجیه مبنای ماده ۴۷۵ ق.م و رفع تعارض آن با ماده ۴۷۰ همان قانون نتواند تمامی مسائل را حل نماید، زیرا اگر ملک مشاعی مورد اجاره قابلیت افراز نداشت و شرکاء نیز حاضر به تقسیم منافع میان خود نشوند و رضایت به تسلیم مورد اجاره نیز ندهند، در اینجا وضعیت مستأجر ملک موصوف چگونه خواهد بود؟ روشن است گاهی مستأجر به موضوع جاهل بوده که بیشک حق فسخ راهکاری مناسب برای جبران ضرر و زیان وی میباشد. اما در صورتی که مستأجر به مشاعی بودن ملک مورد اجاره آگاه بوده، ولی به گمان کسب رضایت شرکاء از سوی موجر اقدام به اجاره ملک مشاعی کرده و در حال حاضر نه ملک قابلیت افراز داشته و نه شرکاء حاضر به تقسیم منافع و یا اذن در تصرف مستأجر هستند، آیا در این صورت باید بگوییم مستأجر پای بند به اجاره منعقد شده است و به دلیل عدم انتفاع از ملک حکم عقد تابع ماده ۴۸۱ بوده و اجاره باطل است. آیا اصولاً این مورد میتواند مصداق ماده ۴۸۱ و خروج از انتفاع به دلیل عیب باشد؟ وآیا شراکت در ملک نوعی عیب محسوب میشود؟ و اینکه آیا مستأجر نمیتواند علیه شرکای مشاعی دعوی الزام به افراز منافع و تقسیم مدت استفاده ا
ز ملک موصوف اقامه نماید و با این دعوی هم عقد اجاره باطل نگردد و هم مستأجر به هدف عقد که انتفاع مشاعی از ملک موصوف است تأمین شود.
برای یافتن راه حلی در فقه امامیه و همینطور حقوق موضوعه ضروری است در ذیل بیان راهکارهای ارائه شده برای رفع تعارض مواد ۴۷۰ و ۷۴۵ قانون مدنی در آراء و اندیشه های بزرگان را پی گیری میکنیم.
بررسی مواد ۴۷۰ و ۴۷۵ قانون مدنی و بررسی تعارض و نظرات ارائه شده جهت رفع تعارض آن؛
ماده ۴۷۰ ق. م، “در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.”
ماده ۴۷۵ ق. م”اجاره مال مشاع جائز است، لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک”
عقد اجاره، مانند بیع، از جهت شرایط انعقاد و آثار، تابع قواعد عمومی قراردادها است. مانند همه قراردادها، دو طرف باید اراده جدی و سالم داشته باشند، قانون آن را برای معامله اهل بشناسد، انعقاد اجاره نیاز به موضوع معین و معلوم دارد و سرانجام باید جهت قرارداد ، مشروع باشد و بالاخره کلیه شرایط اساسی موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی تحت عنوان قواعد عمومی قراردادها را داشته باشد و لیکن پارهای از این شرایط در عقد اجاره تابع ویژگیهای خاصی است که باید مورد بررسی قرار گیرد.
هدف از اجاره، انتقال منافع است و به همین دلیل موضوع آن باید عین باشد، خواه عین معین (مثل اجاره خانه) یا کلی (مانند فروش بلیط سینما یا پارک بازی و …) عین مورد اجاره ممکن است بین موجر و دیگران مشاع باشد. در این صورت واگذاری منافع مستلزم تصرف در حصه دیگران نیست ولی اذن شریک یا شریکان نیز امکان دارد و لیکن تسلیم عین مستأجره باید با رضای آنان باشد. زیرا تصرف در هر یک از اجزاء مورد اجاره تصرف در مال سایر شریکان نیز هست.بر همین اساس ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر نموده است که “اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک”.۹۹
حال برای اینکه مستأجر بتواند در منافعی که به او تملیک شده تصرف کند، باید مورد اجاره را در اختیار داشته باشد و این امر بطور معمول با تسلیم عین به او ملازمه دارد. لذا مسلم است که قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط درستی عقد است. و اگر موجربه شرط یعنی تسلیم عین مستأجره ملتزم نشود، مستأجر حق دارد که الف- از تسلیم اجاره بها امتناع کند ب- الزام او را از دادگاه بخواهد.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی مقرر میدارد: “موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.”
لذا برابر ماده ۴۷۰ قانون مدنی چنانچه موجر قدرت بر تسلیم عین مستأجره را نداشته باشد، عقد باطل است و ماده ۳۷۲ قانون مدنی در مورد عقد بیع صراحتاً بیان داشته که چنانچه بایع قدرت بر تسلیم نسبت به تغییر مبیع را نداشته باشد عقد نسبت به آن بعض باطل است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی “اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است”.
اما در جائیکه مال مشاعی اجاره داده شود، چنانچه همه شرکاء در عقد اجاره به عنوان موجر قرارداد را منعقد کرده باشند، متعهد و ملزم هستند که عین مستأجره را جهت انتفاع به مستأجر تسلیم نمایند و ضمانت اجرای عدم تسلیم، ماده ۴۷۶ قانون مدنی خواهد بود. امتناع از تسلیم اجاره بها و یا الزام به تسلیم آن را از دادگاه بخواهد اما ضمانت اجرای عدم قدرت بر تسلیم به تصریح ماده ۴۷۰ ناظر به ماده ۳۷۲ قانون مدنی بطلان عقد اجاره است.
ضمانت اجرای مذکور در ماده ۴۷۶ قانون مدنی در جائی است که موجر قدرت بر تسلیم دارد، اما از تسلیم عین مستأجره امتناع میورزد. اما در ماده ۴۷۰ مربوط به جایی است که موجر قدرت بر تسلیم را ندارد که حکم بر ابطال آن صادر شده است.
در اجاره مال مشاع که یکی از شرکاء به میزان سهم مالکیت خود در عین مستأجره، به مستأجر اجاره داده است، از لحاظ ماهیت عقد اجاره صحیح است و با نفوذو صحت عقد، تعهد و التزامی برای موجر ایجاد میگردد و آن تسلیم عین مستأجر جهت انتفاع از آن است، و چنانچه موجر قدرت بر تسلیم را نداشته باشد برابر ماده ۴۷۰ قانون مدنی و ۳۷۲ قانون مدنی. عقد اجاره باطل است. اما قسمت دوم ماده ۴۷۵ قانون مدنی در اجاره مال مشاع، تسلیم را موقوف به اذن شریک قرار داده است. بر این اساس چنانچه یکی از شرکاء مال مشاع، سهم خود را بدون اذن سایر شرکاء اجاره دهد، عقد اجاره باطل نخواهد بود بلکه غیر نافذ است چنانچه شرکاء اذن دهند، موجر میتواند مال مشاع را تسلیم مستأجر دهد و اگر اذن ندهند عقد مذکور به دلیل عدم قدرت بر تسلیم باطل است. لذا بین ماده ۴۷۰ و ۴۷۵ قانون مدنی نوعی تعارض ایجاد میگردد که جهت رفع تعارض موجودراهکارهای فقهی وحقوقی ارائه شده که می توان از تعارض موجود و راهکار آن در موضوع افراز منافع نیز مورد استفاده قرار داد.
برخی از فقهاء و اساتید بر این نظر هستند که ماده ۴۷۰ قدرت بر تسلیم فیزیکی است، بدین معنا که اگر بدون رضایت شرکاء ملکی مشاعی حصه خود را در اختیار مستأجر قرار دهد وضعاً در عقد به وجود آمده تأثیری ایجاد نمیشود و صرفاً از بعد حکم تکلیفی معصیت و گناه مرتکب شده است.
فقیه بزرگوار دیگری در این خصوص آورده است:”… نعم جواز تصرفه فیها تکلیفاً موقوف علیه فلایوثر فی الحکم الوضعی فیتحقق الوضع و لو مع فرض مخالفته تکلیفاً”.
فقیه ارجمند در این عبارت به صراحت تسلیم صورت گرفته ولو با مخالفت و عدم اذن، سایر شرکاء را از منظر حکم وضعی و اعتبار حقوقی نافذ دانست
ه و صرفاً از بعد تکلیفی موجر را مکلف به اخذ رضایت شرکاء نمیداند و ضمانت اجرای عدم اخذ رضایت شرکاء را صرفاً معصیت و گناه میداند.
مرحوم گلپایگانی نیز در تأیید نظرات مذکور میفرمایند:”… و لکن اذا عصی و سلمه یترتب آثاره”
حضرت امام خمینی (ره)در تحریر الوسیله در خصوص تسلیم مال مرهونه در جائیکه مال مرهونه مشاعی است اینگونه می آورند :”لا یجوز تسلیمه الی المرتهن الا برضا شریکه ولکن لو سلمه الیه فالظاهر کفایته فی تحقق القبض الذی هوشرط صحته وان تحقق العدوان بالنسبه الی حصه شریکه …”.۱۰۰مفهوم نظرات این فقیه بزرگوار این است که تسلیم مورد اجاره حتی بدون تحصیل اذن و یا اجازه شرکای مشاعی تأثیری در حکم وضعی تسلیم نداشته و تعهد موجر مبنی بر تسلیم مورد اجاره از منظر حقوقی در این حالت ایفا شده و مستأجر دیگر حقی برای تسلیم و یا الزام به تسلیم مورد اجاره ندارد و تمامی آثار تسلیم صحیح و قانونی بر این عمل صورت گرفته مترتب میشود. مرحوم میرزای قمی (ره)در کتاب معروف جامع الشتات،موضوعی را آوره که می تواند با فرض ما هم پوشانی داشته باشد .۱۰۱
حال چنانچه نظریات فقهاء مذکور را بپذیریم، میتوان تعارض ماده ۴۷۰ قانون مدنی و ماده ۳۷۵ را نیز رفع کنیم که گفته شود ماده ۴۷۰ قدرت بر تسلیم فیزیکی را ملاک صحت عقد اجاره قرار داده است. در این جا قدرت تسلیم در تمامی موارد وجود دارد. زیرا که یا ملک قابلیت افراز را دارد و یا اینکه قابلیت افراز را نداشته و موجر این امکان را دارد که بدون تحصیل اذن سایر شرکاء ملک را متصرف و در سلطه مستأجر قرار دهد و تکلیف خود که تسلیم مورد اجاره به مستأجر است را محقق سازد.در صورت قابلیت افراز ملک را متصرف و در سلطه مستأجر قرار میدهد. اما بحث در مورد ملکی است که قابلیت افراز را نداشته و سایر شرکاء اذن و رضایت در افراز آن را نمیدهند، در اینجا از یک طرف موجر یعنی یکی از شرکاء به حصه سهم خود ملکی را به مستأجر اجاره میدهد- که برابر ماده ۴۷۰ قانون مدنی عقد اجاره صحیح است اما تسلیم آن چون موقوف به اذن سایر شرکاء است با مشکل مواجه میشود و اگر عدم اذن سایر شرکاء را حمل بر عدم قدرت بر تسلیم نماییم عقد اجاره باطل است. از طرفی هم شریک موجر میخواهد از منافع ملک خود استفاده نماید اگر بدون اذن سایر شرکاء ملک را تسلیم مستأجر نماید به نظر عدهای از فقهاء مذکور موجر مرتکب حکم تکلیف معصیت و گناه شده است اما بنظر میرسد که در اینجا باید به حکم دادگاه ملک تسلیم مستأجر گردد.
از نگاه مقررات حقوقی بیتردید شریک دیگر این حق را مییابد که دعوی خلع ید از ملک را در محضر دادگاه اقامه نماید و به تصرفات مستأجر


0 Comments

No Comment.

Related Posts

پایان نامه ها و مقالات

دانلود پایان نامه درمورد حقوق مالکیت فکری

می آید که کشورهای عضو می توانند ضمانت اجراهای کیفری نیز برای مقابله با اعمال ناقض حقوق مالکیت فکری اتخاذ کنند. دستورالعمل همچنین بر موثر و متناسب بودن و ویژگی پیشگیرانه این ضمانت اجراها تأکید Read more…

پایان نامه ها و مقالات

دانلود پایان نامه درمورد حقوق مالکیت فکری

این عنوان مورد حمایت واقع شده اند.   با این حال، با کمال تعجب ماده 108 قانون مالکیت فکری آلمان ناظر بر حمایت کیفری از حقوق جانبی که پیش تر در مورد آن صحبت شد، Read more…

پایان نامه ها و مقالات

دانلود پایان نامه درمورد مقررات بین المللی

مقامهای آنان باشد. مرتکبان این جرائم هم، هر کسی است که نسبت به ثبت یا ضبط آثار به هر وسیله ای و بر روی هر واسطی بدون اجازه صاحبان حقوق به مفهوم عام کلمه اقدام Read more…