دانلود پایان نامه

افراز و تقسیم به اجبار لازم است. زیرا اگر بر اثر افراز یا تقسیم بر دیگران ضرر وارد گردد، نمیتوان از طریق مراجع قضایی او را وادار به انعقاد آن کرد. بنابراین، هر چند مالک مال مشاعی حق درخواست تقسیم آن را دارد، ولی این حق را در صورتی میتوان اعمال کرد که ضرری از اجرای آن به سایر شرکاء وارد نشود. زیرا بر طبق قاعده “اعمال حق نباید موجب اضرار به دیگران گردد” ماده ۵۹۲ ق. م مقرر میدارد:”هرگاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد، در صورتی که تقاضااز طرف متضرر باشد، طرف دیگر اجبار میشود و اگر برعکس، تقاضا از طرف غیرمتضرر بشود، شریک متضرراجبار بر تقسیم نمیشود” در این صورت تقسیم یا افراز به حکم دادگاه، اگر ضرری به شرکاء وارد شود، تقسیم صحیح خواهد بود. زیرا باستناد قاعده اقدام، هر شخصی میتواند در حدودی که عقلایی باشد، بر ضرر خود اقدام کند. ولی اگر ضرر به شرکاء دیگروارد شود، نمیتوان آنان را وادار به تقسیم کرد.
البته مطلق ضرر مانع تقسیم نیست، بلکه ضرری مانع است که عرفاً فاحش و قابل توجه باشد و ضرر جزئی و ناچیز که در نتیجه تقسیم به مال وارد میشود، موجب ممنوعیت آن نیست. زیرا ممکن است عرفاً تقسیم مال مانند زمین زراعی، موجب زیان نسبت به وضعیت قبل از تقسیم شود۳۴. ماده ۵۹۳ ق. م مقرر میدارد:”ضرری که مانع از تقسیم میشود عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد”.
ز- طلق بودن مال مشاع
آخرین شرایط صحت تقسیم، آن است که مال مشاعی طلق باشد. چنانچه مال موضوع تقسیم یا افراز موقوفه باشد، نمیتوان آن را تقسیم یا افراز کرد، ولی اگر موقوفه با ملک به حالت اشاعه باشد، مالک میتواند درخواست افراز سهم خودرا از موقوفه نماید. لذا ماده ۵۹۷ ق.م مقرر نموده : “تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست”.
زیرا مالک مشاع، بر عین و منفعت آن حق دارد، ولی موقوف علیهم نسبت به عین حقی ندارند و تقسیم عین موقوفه، علاوه بر اینکه برای آنان فاقد منفعت عقلایی مشروع است، برای نسل بعدی ممکن است زیانبار باشد. لذا تقسیم مال موقوفه ممنوع است۳۵. بر همین اساس منافع مال مشاع در صورتیکه ، موقوفه باشد، به صورت مهایات یا افراز منافع نمی توان در اختیار یکی از مالکین مشاعی یا شخص ثالثی قرار داد. مگر اینکه مال موقوفه را از بین اموال مشاعی افراز نمود، سپس بقیه اموال اگر حالت اشاعه داشته باشد بحث تقسیم و یا افراز با شرایط مذکورمی توان مطرح نمود.
بعد از آنکه تقسیم با شرایط مذکور صحیحاً واقع شد، حق مالکیت مشاعی هر شریک نسبت به کل مشاع، تبدیل به مالکیت مفروز نسبت به حصه معین او میشود. در نتیجه هر شریک نسبت به حصه دیگران بیگانه و نسبت به سهم خود مالک مفروز میشود، و هیچ یک حق ندارند در حصه دیگری تصرفی کند. بنابراین با وقوع تقسیم مالکیت مشاعی هر شریک نسبت به آن تبدیل به مالکیت مفروزی نسبت به حصه و سهم معین خود میشود.

گفتار دوم:مفهوم افراز منافع و مهایات
بند نخست: مفهوم افراز و تفکیک
بررسی ترمولوژی تفکیک و افراز نشان میدهد که استفاده از الفاظ و لغات تفکیک و افراز در معانی خود با آنچه که در اقدامات عملی و نتیجهگیری با آن روبرو میشدیم بی ارتباط نیست. لذا فهم دقیق از معانی این لغات در تبیین هر چه بهتر بحث به ما کمک میکند تا یک تحقیق کامل را ارائه نماییم و با استنباط از این مباحث، مبحث موضوع نوشتار را بهتر و جامعتر تکمیل و ارائه گردد.

الف -مفهوم تفکیک
تفکیک: در عرف ثبتی یعنی تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، مثلاً در صورتیکه مالک یا مالکان بخواهند قطعه زمین بمساحت ۵ هکتار را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نمایند. اگر تقسیم صورت گیرد اصطلاحاً گفته میشود زمین به قطعات کوچکتر تفکیک شده است۳۶.
معنای لغوی تفکیک عبارت است از جدا کردن چیزی از چیز دیگر.
باز تعریف دیگری که عده ای از حقوقدانان بیان کرده اند نیز ذیلاً ذکر میگردد:”تفکیک عبارت است از این است که مال غیرمنقولی، اعم از مشاع یا غیرمشاع به دو یا چند حصه مجزی تقسیم شود”۳۷. اصطلاح تفکیک در حقوق ایران پدید آمده است و به مفهوم افراز و تقسیم است لکن با آن متفاوت است. در افراز و تقسیم، اندیشه اشاعه باید وجود داشته باشد، اما در مورد تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد. مثلاً در ماده ۱۱۲ آئین نامه اجراء و اسناد رسمی سال ۱۳۲۲ اصطلاح تفکیک به کار رفته است، ولی حالت اشاعه وجود ندارد. مثلاً کسی که یک قطعه زمین بزرگی دارد و میخواهد آن را به قطعه کوچکتر تفکیک نماید. بحث اشاعه در این مورد نیست. بنابراین ماده ۱۰۶ آئیننامه قانون ثبت اسناد و املاک در مفهوم صحیح آن بکار رفته است که هم شامل اراضی مشاع میشود و هم شامل اراضی غیرمشاع۳۸.
افراز به تراضی، موجب تملیک و تملک و مبادله دومال نیست، بلکه طرفین به موجب آن، کیفیت مالکیت خود را از حالت اشاعه به افراز مبدل میکنند و در کتاب رهن و صلح چنین نوشته شده است:
“در تقسیم به تراضی، طرفین در واقع کیفیت سلطه مالکانه خود را تغییر میدهند، و نام این کار را نمیتوان مبادله نهاد. مثلاً دو همسایه که هر یک جداگانه مفروزاً مالک خانه خود هستند ضمن یک عقد به سود یکدیگر تعهد میکنند که دیوار آجری وسط دو خانه را بردارند و به جای آن نرده، آهنی بگذارند که فضای دو حیاط بازتر شود و یا اینکه حق نداشته باشند که دیوار مشترک بین دو حیاط را از بلندی دو متر فراتر ببرند. آیا این تراضی که چگونگی سلطه مالکانه آنها ر
ا تغییر میدهد مبادله است۳۹”
بنیان ماهیت حقوقی تفکیک بطوریست که شامل افراز ملک مشاع بین دو یا چند نفر هم بشود چنین است :” تفکیک عبارت از احداث چند محدوده در یک محدوده، خواه آن یک محدوده بین چند نفر مشاع باشد خواه مشاع نباشد”۴۰.
ب: تعریف و مفهوم افراز
افراز: در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جداکردن سهم مشاع شرکاء. به عبارتی دیگر افراز یعنی تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم هر یک از آنها بنا به درخواست هر کدام از شرکاء۴۱.
افراز در لغت به معنای جداکردن چیزی از چیز دیگر۴۲ . تفکیک حصه هر یک از شرکاء ملک مشاع، یعنی از طریق تراضی شرکاء یا از طریق حکم دادگاه در صورتیکه بین همه شرکاء تراضی واقع نشود تقسیم اجباری مستنداً در ماده ۵۹۱ ق. م تقسیم در معنی افراز نیز استدلال شده در اینجا منظور از آن تبدیل سهم مشاع به مفروز است.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی مقرر میدارد:”هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی نباشد تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند، مشروط به آنکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در اینصورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد”.بر اساس ماده ۵۹۸ قانون مدنی هر شریک میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، ملزم بر عدم تقسیم شده باشد.
در صورتیکه اگر یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشد، حسب قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی دعوی افراز از طرف یکی از شرکاء ملک مشاع مطرح وملک بر اساس قانون جاری افراز می گردد و در صورت مزاحمت ویا ممانعت در اجرای افراز از طرف یکی از شرکا،حاکم اقدام به افراز ویا تقسیم می نماید مشروط بر اینکه تقسیم محتمل بر ضرر نباشد و در این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه ۱۳۵۷ تصویب و به موجب آن اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعوای افراز املاک مشاع تعیین شده است.
با عنایت به مطالب فوقالذکر و باستناد قوانین مدنی و ثبتی، چنانچه شرکاء تراضی بر تقسیم نمایند، عملیات تفکیک در ملک مشاعی انجام میگردد و اگر یک یا چند نفر از شرکاء حاضر به تقسیم نشوند، حالت افراز پیش میآید که از طرف یکی از شرکاء خواهان افراز به طرفیت سایر شرکاء از طریق اداره ثبت در مرحله نخست، انجام میگردد و اگر امکان افراز وجود نداشته باشد، افراز اجباری از طرف حاکم انجام میگردد. که همین حالت میتواند در افراز منافع مفهوم پیدا کرده و اجرا گردد که چگونگی آن در فصل افراز منافع بحث خواهد شد.
ج-تفاوت افراز و تفکیک
۱- در تفکیک وجود حالت اشاعه و شراکت ضروری نمیباشد. یعنی مالک واحد نیز میتواند ملک خود را تفکیک نماید ولی در افراز وجود حالت شراکت ضروری است یعنی وقتی افراز صورت میگیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد.
۲- در صورت رضایت و تفاهم مالکین تفکیک انجام میشود ولی در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم همدیگر افراز صورت میگیرد.اما این تفاوت مذکور در افراز منافع موضوع بحث در بعضی از موارد آن چندان قابلیت طرح را ندارد، زیرا در افراز منافع امکان دارد که همه شرکاء توافق نمایند که یکی از شرکاء در مکان خاص درمدت معین یا بدون مدت از منافع مال استفاده نماید. یا منافع ملک مشاعی را مفروزاً در اختیار شخص ثالث قرار داده و به او واگذار گردد یا حتی بدون اجرت نیز توافق گردد که در اختیار شخص ثالث قرار گیرد، یا اگر توافق نیز حاصل نگردد، دادگاه به اجبار حکم دهد که در مدت زمان معین منافع ملک در اختیار یکی از شرکاء قرار گیرد.
۳- تفکیک تنها تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکین مشاع
میباشد و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.
۴- در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا بین شرکاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف شود، در این صورت تعیین نهایی بامراجع قضایی استاما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق وجدا کردن سهم مالک مشاع را نداردلذا در صلاحیت اداره ثبت می باشد.
۵- پس از انجام تفکیک، شراکت شرکاء قبل از تقسیم هنوز ادامه دارد، اما پس از افراز کردن شراکت هر یک از شرکاء متقاضی افراز خاتمه یافته وسهم هر کدام مفروز میگردد۴۳.
د- چگونگی افراز
در صورتیکه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند، هر یک از آنها
میتوانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند. این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز میگویند. لذا در افراز باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.
۱- متقاضی یا متقاضیان افراز باید تقاضای خود مبنی بر فراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
۲- مسئول اداره ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به یکی از نمایندگان ثبت ارجاع مینماید.
۳- نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به مسئول اداره گزارش میدهد.
۴- مسئول اداره پس از بررسی تصمیم خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را ن
یز تعیین و جهت تهیه نقشه و اخطار و دعوت از سایر شرکاء به نقشهبرداری ثبت ارجاع میدهد.
۵- در روز معاینه محل نماینده و نقشهبردار ثبت به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت مینمایند.
۶- پس از معاینه محل- نماینده ثبت با توجه به نقشه ترسیمی، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز را در سهم مالک مربوطه قرارد داده و صورتجلسه را به امضاء خود و نقشهبردار و متقاضی افراز و یا سایر شرکاء رسانده و به رئیس اداره ارجاع میدهد.
۷- رئیس اداره نظر وتصمیم خود را مبنی بر افراز ملک ذیل صورتجلسه مرقوم مینماید.
۸- سپس نظر و تصمیم رئیس نسبت به عنوان رای افرازی به متقاضی و سایر شرکاء ابلاغ میگردد تا چنانچه به نسبت به تصمیم مذکور و نحوه آن اعتراضی دارند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک دادخواست اعتراض تسلیم دهند. پس از بازگشت اخطار و ابلاغها وانقضاء مدت ۱۰ روز، متقاضی افراز میتواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی مبنی بر عدم تقدیم دادخواست اعتراض، تقاضای صدور سند مالکیت سهم خود مفروزی را از اداره ثبت نماید.
چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئیننامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجامپذیر خواهد بود.۴۴
بند دوم : مفهوم و اقسام مهایات
الف- مفهوم مهایات
مهایات از هیئت مشتق است این کلمه در لغت به معنای برابری دو هیئت یا دو وضع است و در اصطلاح حقوقی “تقسیم منافع مشترک” را گویند و اختصاص به تقسیم میاه و آبها ندارد. قانون مدنی ماده ۱۵۷ را اختصاص به مهایات۴۵ در آب داده و مقرر نموده:”هرگاه دو زمین در دو طرف نهر محاذی هم واقع شوند و حق تقدم یکی بر دیگری محرز نباشد و هر دو در یک زمان بخواهند آب ببرند و آب کافی برای هر دو نباشد، باید برای تقدم و تأخر در بردن آب به نسبت حصه، قرعه زده و اگر آب کافی برای هر دو باشد به نسبت حصه تقسیم میکنند”.
در این ماده قانون مدنی، در واقع مسأله افراز آب مطرح است مضافاً بر افراز منافع- بحث تقدم امتناع از آب از میان شرکاء مطرح شده است.
مهایات را افراز منفعت و مبادله منفعت به جنس همان منفعت میدانند. به این صورت که هر یک از دو شریک در نوبه خود از ملک شریک در عوض انتفاع شریک از حصه وی در نوبت دیگر، بهرهمند میشود۴۶.
مهایات را از جهت فقهی به عموم حدیث “الناس مسلطون علی اموالهم” و آیه شریفه “یا ایها الذین آمنوا لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم” و از جهت حقوقی به مواد ۱۰ و


0 Comments

No Comment.